En
karmaşık ticaretlerden birisidir "kat karşılığı inşaat işleri". Bu
ticaret türünde arsa sahibi arsasını bedelsiz olarak müteahhide verir,
karşılığında konut ya da işyeri alarak arsasını bir nevi müteahhide satmış
olur. Taraflar için uygun bir ticaret şeklidir, çünkü arsa sahibi bir bedel
ödemeden konut ya da işyeri sahibi olmakta, müteahhit ise başlangıçta arsaya
ödeyeceği finansmanı inşaatına kullanma şansı elde etmektedir.
Ancak
bu uygulamada gerek vergi mevzuatı açısından, gerekse genel hukuk kuralları
bakımından uyulması ve mutlaka yapılması
gereken yazılı sözleşmeler ve kayıt işlemleri vardır. Bu işlemlerin eksik ya da
hiç yapılmaması halinde taraflar arasında ciddi yasal uyuşmazlıklar
çıkmaktadır. Ayrıca bu uyuşmazlıklardan inşaat sırasında veya bitiminde daire
veya işyeri alan 3. kişiler de olumsuz etkilenerek içinden çıkılması zor
durumlar yaşanmaktadır.
Bu
işlemlerden birincisi, mevcut arsa üzerine mühendislerimize çizdirilecek proje verilerine göre arsa sahibi ile
müteahhit arasında noter nezdinde bir sözleşme yapılmasıdır. Bu sözleşmenin
içeriğinde ise;
Hangi
konut ve işyerlerinin arsa sahibine arsa karşılığında verileceğini,
İnşaatın
başlama ve bitiş tarihlerini,
İnşaatın
başlangıç aşamasındaki ruhsat, proje, harç ve belediye vergi harcamalarının
kime ait olacağını,
3.
kişilere satış koşullarının içeriğini net ve anlaşılır bir biçimde belirlemek
gerekmektedir.
Daha
sonra müteahhidin, bu sözleşmeye bağlı olarak kendi adına inşaat sigortası
dosyası açtırması gerekmektedir. Zaten kimi sorunlar bu noktada çıkmaktadır.
Nasıl mı ?
Çoğu
müteahhit sigorta dosyasını arsa sahibi adına açtırmaktadır, dolayısıyla
sigorta ve işçilik giderlerini inşaat maliyetine yansıtamamaktadır, ayrıca
başlangıçtaki, proje, vergi ve harç harcamalarının kime ait olacağını
sözleşmede belirtmeyerek bu harcamalarını da inşaat maliyeti içine dahil
edememektedirler. Dolayısıyla maliyet tutarları düşük çıkacağından satış
fiyatları arasındaki aralık çoğalarak gereksiz yere gelir veya kurumlar vergisi
yükü altında kalmaktadırlar.
Müteahhitlerimiz
yukarıdaki başlangıçta gerçekleştirecekleri işlerin yanında inşaat süresi
içerisinde tüm harcamalarına ilişkin faturalarını eksiksiz almalarının kendilerine
vergi avantajı sağlayacağını bilmeleri gerekir. Ayrıca 150 m2’nin altındaki
konutların katma değer vergisi oranının % 1 olduğu düşünülür ise, ödedikleri
katma değer vergilerinin bir kısmını inşaatın tamamlanması ve satılmasına
müteakip devletten geri
alabilmektedirler.
Dikkat
edilmesi gereken bir diğer husus daire veya işyerlerinin gerek inşaat
safhasında, gerekse inşaat tamamlandıktan sonra satılması aşamasında
yaşanmaktadır. Satın alan kişinin özellikle konut/işyeri kredisi kullanarak
alması halinde tapu işlemleri ve satış faturasının düzenlenmesi aşamasında
alınan krediden daha düşük bir bedel içermesi müteahhit/arsa sahibi ve satın
alan kişi açısından vergisel sorunlar çıkartmaktadır. Bu nedenle satış
bedellerinin alınan kredilerden daha düşük gösterilmesi uygun olmadığı gibi, bu
husus diğer daire ve işyerleri açısından da emsal teşkil edeceğinin bilinmesi
gerekir.