Son yıllarda gayrimenkul fiyatlarındaki artış alım satım işlemlerinde satış tutarı beyanına da yansımaya başladı. Alıcılar değişik nedenler ile gerçek alış bedelini tapu kayıtlarına geçirmek tercihini kullanmaya başladılar. Diğer yandan, kredi ile alınan gayrimenkullerde kredi bedeli satış tutarına ölçü olmaya başladı.
Bu durum, hem tapu harcı olan alıcı ve satıcı için ödenecek tutara pozitif yansıdı, hem de satıcı için alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farkın gelir vergisi ödemesi hususu ortaya çıkmaya başladı. İşte sorunda bu noktadan itibaren kendini gösteriyor. Satıcı, sattığı gayrimenkulü aldığı tarihte düşük bedel ile tapu kayıtlarına yansıtmış ise satışta ciddi tutarlarda gelir vergisi ödemek zorunda kalabiliyor. Tabii burada vurgulanan gayrimenkul, gerçek kişiler üzerindeki gayrimenlkullerdir, şirket aktifine kayıtlı olan gayrimenkuller için farklı durumlar söz konusudur.
Gerçek kişiler üzerindeki gayrimenkul alım satımlarında tek istisna alınan gayrimenkulün en az 5 tam yıl alıcı uhdesinde kalması halinde alış ile satış tutarı arasındaki fark isterse milyonlar olsun tapu harcı dışında vergi ödemesi söz konusu olmayacaktır.
Açıklamaya çalıştığımız bu hususu bir örnekle anlatmaya ve önemini vurgulamaya çalışalım;
X kişisi, 15 Mart 2007 tarihinde 50 bin TL’ye (Açıklama: “Alıştaki tapu harcı+diğer masraflar+kredi fazileri+vs.. dahil edilebilir. Tabi bu harcamaların belgelendirilmesi şartı ile) satın almış olduğu gayrimenkulü 22 Temmuz 2014 tarihinde 300 bin TL’ye sattığını düşünelim.
Öncelikle enflasyon farkını alış maliyetine eklememiz gerekecektir. Bu hesaplama ise, gayrimenkulün alış tarihinden önceki ay olan Şubat 2007 tarihindeki ÜFE olan 136,37 ile satıldığı aydan önceki ay olan Haziran 2014 tarihindeki ÜFE 242,07 endeksinde % 10 (Açıklama: GVK 81 md.) üzerinde bir artış olup olmadığına bakılacaktır. Örneğimizde, (242,07-136,37)/136,37 = %77,50'lik % 10 u aşan bir artış söz konusu olduğundan alış bedeli endekslemeye tabi tutulacaktır. Böylece alış bedeli olan 50.000 TL' ye 38 bin 750 TL (Açıklama: 50.000*(242,07/136,37)=38.750 TL) enflasyon farkı eklenerek 88 bin 750 TL yeni maliyet bedeli bulunacaktır.
Satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark ise, (300.000-88.750) 211.250 TL olarak hesaplanacak, bu tutardan 2014 yılı kazanç istisnası düşülerek (211.250-9.700) (Açıklama: GVK Mük.80.md) 201.550 TL üzerinden değer artış kazanç vergisi hesaplanacaktır ki hesaplanan bu vergi 63.303 TL çıkmaktadır. Satıcı takip eden yılın (örneğimizde 2015) mart ayında beyanname vererek 63.303 TL vergiyi ödemek zorunda kalacaktır.
Rakamların büyüklüğüne bakıldığında, alım satım işlemleri sırasında satışa konu edilecek tutarın önemini iyi düşünmek ve ortaya çıkacak vergiyi hesaplamalara katmak gerekmektedir.
Diyelim ki tapu işlemlerinde satış bedeli düşük gösterildi ve bu hususu mali idare tespit etti. Böylesi bir durumda, alıcı, hem yukarıda hesaplanan vergiyi gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası, ayrıca farkın tapu harcı ile ödemek, alıcı ise sadece farkın tapu harcını ödemek durumunda kalacaklardır.
Yukarıda açıklamalara bakıldığında, gayrimenkul alım satımında bulunan mükelleflerin hem cezalı vergi tarhiyatlarıyla karşılaşmamaları, hem de alıcının 5 yıl geçmeden bu gayrimenkulü satması halinde fazla bir vergi yükü ile karşılaşmaması için gayrimenkul alış bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri yararlarına olacaktır.

Dikkat!

Yorum yapabilmek için üye girşi yapmanız gerekmektedir. Üye değilseniz hemen üye olun.

Üye Girişi Üye Ol