Öteden beri, işyeri sahipleri ile kiracılar yasal kriterleri dikkate almadan kira tutarını belirliyorlar, aslında doğru olan budur, ancak dikkat edilmesi gereken yasal bir kriter var “ emsal kira bedeli esası” . Kiracı ödemiş olduğu kira tutarına göre, Gelir Vergisi Kanunu 94. Maddesi gereği stopaj yatırıyor, mülk sahibi ise her yılın mart ayında elde ettiği kira gelirini beyan ediyordu. 1998 yılında verilen emlak beyanlarındaki yükseklik ve her yıl emlak beyan değerlerinin yeniden değerleme oranı kadar artırılması düzenlemesi ile kira gelirlerinin vergilendirilmesi ayrı bir boyut kazandı.
Gelir Vergisi Kanununun 73. Maddesinde bulunan “emsal kira bedeli esası” bu boyutla işlerliğini pozitif hale getirdi. Sanırım artık idare gerek kiracının muhtasar beyanı ile beyan ettiği kira tutarı, gerekse mülk sahibinin Gelir vergisi beyanındaki kira gelir tutarlarına göre, emsal kira bedellerinden düşük olup olmadığı konusunda daha titiz davranacaktır. Bu konuda geçtiğimiz günlerde basında İstanbul Defterdarlığının, tüm ev ve işyerleri nezdinde kira tespitleri yaptırdığını okudum. Bu yüzden vatandaşların ilgili konuda bazı bilgilere sahip olması gerekmektedir.
Emsal kira bedeli nedir ?
Bedelsiz veya düşük bedelle kiraya verilen mal ve hakların kira gelirlerinde asgari bir had tespiti, başka bir ifade ile kiracı ve kiralayanın serbest iradeleri ile belirlenmiş kiralama işlemlerinde bedelin eksik veya düşük gösterilmesini ve böylece vergi matrahının aşınmasını önlemek için sisteme eklenmiş olan bir oto-kontrol müessesesidir.
BU açıklama şu demek oluyor; eğer bir işyeri veya ev sahibi kiraya verdiği bu gayrimenkullerini “emlak beyanının % 5 ‘inden daha az beyan etmiş ise, diğer taraftan kiracı Stopaja tabi tuttuğu matrahı, yine emlak değerinin % 5 ‘inden daha aşağı beyan etmiş ise, ilgili vergi dairesi böyle bir işleme ikmalen tarhiyat yapabilecektir.
Emsal kira bedeli, boş kalan gayri menkulün korunmaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması ( Yazlıkların kış aylarında bekçiye bırakılması gibi...), binaların mal sahiplerinin, usul, füruğ veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi halinde emsal kira bedeli uygulanmaz.
Bazı durumlarda gerçekten alınan kira tutarı emsal esasına göre hesaplanan kira tutarından az olabilmektedir, vatandaşların bu sorundan kurtulmaları için bir tek yolları vardır. Gerek mülk sahibi gerekse kiracı fiilen ödemiş oldukları kira bedellerinin emsal bedel altında dahi kalsa, gerçekten ödedikleri kira tutarını kanıtlayabildikleri anda emsal bedel uygulamasına idare gidemeyecektir. İşte bu kanıt vesikası ise “KİRA KONTRATIDIR ve kira ödemelerinin banka aracılığı ile yapılmasıdır.
Önerim vatandaşların cezai bir müeyyide ile karşı karşıya kalmamaları için, kiralanan gayri menkulle ilgili bir kira kontratı yapılması kiracı/kiraya veren açısından da yaralı olacaktır.
